Proč si (ne)vybrat realitního zprostředkovatele …

Bohužel doba je taková, jaká je a ceny většiny nových nemovitostí díky nedostatku, způsobeným komplikovanou legislativou a velkou pravomocí orgánů státní správy a různorodých spolků, stále nekontrolovaně stoupají. K vysokým cenám nemovitostí ale velkou měrou přispívají také taktiky některých realitních zprostředkovatelů. Úkolem realitního zprostředkovatele, a tedy i cílem prodávajícího, je prodat nemovitost za co nejvyšší cenu. Správné posouzení nedostatků nemovitosti, které by ale naopak snížilo její prodejní cenu, není cílem ani makléře, ani prodávajícího. Jde to tedy vše na úkor budoucího kupujícího.

Když je trh lačný, jde to většinou velmi rychle a nadšení prodávajícího nezhatí ani výše provize realitního zprostředkovatele. Pokud ale trh stagnuje, začne zprostředkovatel předem idealizovanou nemovitost záhadně hanit, že je ve špatné lokalitě, že navrhovaná cena, kterou většinou sami navrhli, je v současnosti nereálná, a začnou ji měnit i v řádech desítkách procent. Když pak k tomu na závěr přičtete domluvenou provizi, přijde o své nadšení i prodávající.

Nabízené „tržní“ ceny bohužel v současné době moc neodpovídají reálným cenám, tedy technickému stavu nebo lokalitě. Vzhledem k nedostatku se tak o moc neliší kvalitní stavební pozemek, od pozemku na zasypané skládce, v bývalém JZD nebo pozemek se stavební uzávěrou, případně ochranným pásmem. Cena dobře rekonstruovaného bytu nebo nového se pak moc neliší od bytu lehce upraveného, případně bytu bez rekonstrukce apod. Může se tedy stát, že je v nabídce prodej „stavebních„ pozemků, na kterých se ale bude moci stavět až po zpracování a odsouhlasení regulačního plánu celé oblasti, až po vybudování nových inženýrských sítí nebo až po posílení stávajících, včetně např. ČOV, až po uhrazení příspěvků na infrastrukturu obci nebo až po odblokování stavební uzávěry.  

Podrobná inspekce nemovitosti, jejíž zpracování už některé kanceláře nabízejí, je cesta správným směrem. Bohužel by ale měla přijít ze strany prodávajícího, který má ze svého postu vlastníka nejlepší přístup k archivní dokumentaci, aktuálním informacím o místní legislativě, případně má možnosti provést i nemovitosti i příslušné sondy. Nalezená dřevomorka, azbest apod. jsou jedny z mnoha problémů, které můžete u kupované nemovitosti nalézt, až po její koupi, nebo později až po zahájení plánované rekonstrukce. Zde je pak otázka smluv a znaleckých posudků, případně soudu, zda a za jaký podmínek lze o kupní smlouvy odstoupit, z důvodů závažné skryté vady a požadovat peníze zpět.

Bohužel díky dostupnosti a možnostem internetu se nyní práce realitního zprostředkovatele značně zjednodušila, bez ohledu na úpravu výše jeho honoráře. Výše honoráře se tak často dostává nad honoráře většiny zúčastněných, kteří na stavbě nebo na její přípravě stráví roky práce. Už totiž není doba, kdy makléři pečlivě vybírají ze své databáze klientů, kterou si léta budovali, a ze které ihned osloví vážného klienta s Vaší nabídkou. Tedy, že nabídka nemovitosti probíhá za aktivní účasti realitní kanceláře, která je pro Vás představou serióznosti a 100% úspěšnosti. Skutečnost je ale v současném reálném světě úplně jiná. Realitní zprostředkovatel pouze vyplní podle svého uvážení povinný formulář na veřejném realitním serveru a pasivně čeká na svého klienta. O prodeji Vaší nemovitosti se pak potencionální klient dozví jen proto, že sám pozoruje nabídku na těchto realitních serverech a vyhledávačích, kde zadá své konkrétní požadavky, nikoliv ze stránek příslušné realitní kanceláře, která by měla, jako nejlepší, uspokojit jeho potřeby.

Pro zvýšení úspěchu prodeje jsou v chytlavých inzerátech záměrně chybně uváděny údaje o lokalitě, stáří, o možnostech využití apod. To vše je většinou podpořeno i nereálnými fotografiemi se vzrostlou zelení, sluncem a parky za použití nejmodernějších vizualizací a fotomontáží. Přitom vizualizace nebo lehké reálné úpravy interiéru provedené odborníkem se snahou vyzdvihnout skrytý potenciál nemovitosti nebo okolí, spolu s dokonalými informacemi o technickém stavu nebo historii a budoucnosti vlastní nemovitosti a okolí, jsou ty základní věci, které by od profesionálního realitního zprostředkovatele měl za obvyklý honorář dostat každý. Ve většině případů tyto informace získáte až při osobní prohlídce. Bohužel většinou se setkáte s údivem opačného charakteru. Některé smlouvy jdou až tak daleko, že realitní zprostředkovatel svou provizi požaduje buď předem, nebo i v případě, že se prodej nemovitosti neuskuteční. Jistou úlevou měla být novela zákona, která živnost realitního zprostředkování zařadila mezi živnosti vázané. Povinnost potřebného vzdělání nařídila bohužel jen u nových živností. Tedy pokud realitní zprostředkovatel, bez příslušného vzdělání nabízel nemovitosti již dříve, může v tom dále pokračovat.

Rada, která se v těchto případech doporučuje, jak pro prodávajícího, tak kupujícího, je přizvat si k jednání svého právního a technického zástupce, znalých dané problematiky a s nimi před uzavřením smlouvy s realitním zprostředkovatelem vše pečlivě projednat.

Věříme, že i v této profesi se najdou výjimky, kterým nejde jen o rychle a jednoduše vydělané peníze. Současně doufáme, že trh sám časem dokáže dobře rozeznat, co je dobré, a co ne. A i zde platí výrok známého psychologa MUDr. Jana Hnízdila „možnost volby dělá člověka člověkem“.

Chcete vědět více, zkuste naše rubriky Jak si vybrat…